这意味着中梁控股这次上市将融资 25-35 亿港元-麻辣女兵发布会-淘宝资讯
点击关闭

中梁2018-这意味着中梁控股这次上市将融资 25-35 亿港元-淘宝资讯

  • 时间:

非洲准宇航员丧生

包括中梁在內的這 4 家房企基本上就是如今排在港交所門外諸多中小房企的縮影,他們或多或少從過去幾年的棚改紅利和三四線城市去庫存當中受益,從區域出發走向全國,但也無一不是債台高築、借貸成本高企。

三年千億的驚險跳躍馬克思把商品到貨幣的轉換稱作是「一次驚險的跳躍」,而對於開發商來說,千億規模可能就是其中至關重要的轉換。

招股書顯示, 2016 年至 2018 年,中梁的拿地數分別是 63 塊、 119 塊、 221 塊,其中有超過 70% 的新增土地是位於三四線城市。

2019 年前 3 個月,中梁達成的合約銷售額為 248 億元,同比僅增長了 12.2% 。這與其 131% 的年複合增長率相比縮水了不少。銷售節奏放緩的同時,中梁也在努力優化投資布局結構,重倉二三線。一方面在已進駐的浙江、江蘇、安徽等省市繼續深耕、提高市場份額;另一方面不斷突進全國重點城市群,先後進駐重慶、長沙、瀋陽、佛山、西安、大連等二三線及省會城市,將疆域版圖覆蓋到了 23 個省市的 124 個城市。

但 9% 的平均融資成本依然成為了千億中梁後續發展的絆腳石。依據「債市研究」 2018 年報告, 40 家典型房企的融資成本在 4.3%-8.9% 之間。跨過千億門檻之後,誰能借到錢已經不是最大問題,誰能借到更便宜的錢,才是千億房企的競爭優勢。

2014 年,踏入房地產行業 23 年的楊劍做出了一個「冒險」的決定,將總部從大本營溫州遷至上海,業務從江蘇、浙江急速擴張到上海、安徽、福建等地,正式開啟全國化布局。

2018 年 11 月 13 日,中梁控股第一次向港交所提交上市申請材料,然而 6 個月的等待期過後,等來的卻是申請資料的失效。

招股書顯示, 中梁控股2015 — 2018 年上半年的平均融資成本分別為 13.4% 、 12.4% 、 9.9% 、 9% 。儘管隨着中梁近些年來的規模擴張和聲名鵲起,其融資成本已經呈現出逐年下降的趨勢。

2018 年上半年,海倫堡未償還債務總額達到了 243.2 億元,凈資產借貸率高達 103.1% ;萬創國際 2018 年的營收不高,只有不到 5 個億,但是卻頂着 180.4% 的資本負債率。武漢房企奧山國際的負債最令人堪憂, 2018 年的凈資本負債率達到了 283% 。

中梁在土地市場上瘋狂拿地的三年,是其規模和業績迅猛增長的三年,也是三四線城市紅利溢出的三年。踩准了地產周期的中梁成功完成了「寶馬 mini 的逆襲」,完成了百億到千億的驚險跳躍。

從招股書的數據來看,近年來中梁殺入二線城市掃貨的動作的確頗具成效。截至 2018 年 8 月 31 日,其布局的二線城市就已經比三線城市、四線城市的佔比都要高。

此外,佳兆業、中南建設(000961)等房企近期發行的美元債,票面利率也都超過 10% 。寄希望于上市打開融資渠道無可厚非,但如何拿到更低的利率,大幅降低融資成本,還有待考量。

房地產進入下半場后,「閉着眼賺錢」的時代一去不復返。一些在品牌、融資、拿地等方面都不佔優勢的中小開發商,要想生存下去,只能想法設法拿到「更便宜的錢」。

「龍門」背後並非坦途中梁卡在了第二季度的末尾,成功邁上港交所之路。距離正式掛牌還有 7 天的現在,以楊劍為首的中梁高層們或許正在為了 7 月 16 日的敲鐘反覆排練,對着鏡子練習哪種姿勢哪種微笑上鏡會比較偉岸。

但估計楊劍自己也沒想到,這場賭上未來的「驚險跳躍」過程意外的短暫。

借貸壓頂,成本倒逼,上市成了中小房企生存的必選項。他們都寄希望于這場驚險跳躍,來打開融資大門,獲得擴張的內驅力。

而募集所得款項, 60% 將會用作溫州、宿遷、江油等物業項目階段建築成本, 30% 用於償還絕大部分現有信託貸款,剩餘 10% 用作一般營運資金。

2018 年,中梁的借款總額已經達到了 270 億元,但比債台高築更危險的,其實是 270 億元借款背後,居高不下的融資成本。

三年時間從百億到千億,中梁靠的是激進拿地和三四線城市土地紅利。

駕着 50 輛寶馬mini 的中梁終於如願,兩步小跑,邁進了 IPO 的大門。

同樣是港股上市剛滿一年的弘陽地產, 6 月 26 日發行的一支于 2022 年到期、金額為 2.5 億美元的優先票據,票面利率為 10.5% 。

截至 2018 年底,中梁還有 109 個信託或資產管理計劃尚未償還,總額達到 147 億元,占借款總額約 54.5% 。其中四筆信託貸款將於 2019 年到期,其中一筆利率高達 13.83% 。而中梁此次赴港 IPO 的募資用途之一即是償還信託貸款。

恆大研究院報告顯示, 2019 年至 2021 年是房企有息負債的償債高峰,經過測算 2019 年集中到期有息負債規模為 6.8 萬億元。

但從成功上市的先例來看,「一躍龍門」之後的未來,也並非是一片坦途。

這家被稱為「小碧桂園」的閩系房企,從 2017 年籌備材料至今,熬過了 700 多天的苦日子,上市之路可謂一波三折。

然而正榮在銀行及其他借款的加權平均實際利率為 7.4% ,比上 2017 年底上市前的 7.3% 還增加 0.1 個百分點。

在中梁提供的第一份招股書中, 2015 年、 2016 年的凈負債率分別是 1335% 、 1790% ,如此之高的負債率相比于龍頭房企 80% 的負債安全線來說,實在是高的離譜。

如今,駕着 50 輛寶馬 mini 的中梁終於如願,兩步小跑,邁進了 IPO 的大門。

從第一次「遞表」至今,中梁的 IPO 之路走了 237 天,幾經波瀾之後,最終摘掉了「唯一一家沒有上市的千億房企」的帽子。

2018 年年初成功上市的正榮集團,上市至 2019 年 3 月先後進行了 8 次融資和 1 次子公司債券融資,票據、 ABS 、債券輪番上陣,總共融資多達 134.21 億元人民幣。

然而現實卻是,銀行與信託基金只會對大規模房企打開「方便之門」。來自國泰君安的研報顯示,規模處於 TOP20 、 NO.21-50 、 NO.51-100 、 NO.101-200 名的房企平均綜合融資成本分別為 5.53% 、 6.09% 、 5.94% 、 5.91% ,大規模房企總體上的綜合融資成本更低。

發售文件顯示,中梁控股將在 30 億股本的基礎上發行 5.3 億新股(其中香港發售 5300 萬股、國際發售 4.77 億股),發行價為 5.2-6.68 港元,最低可下調至 4.68 港元。

在此前中梁通過港交所聆訊的發佈會上,中梁地產副總裁游思嘉表示:「公司的現金基本上能覆蓋短期負債,所以公司的現金和資金鏈相當的安全、流動性非常高。去年年底公司的利息成本為 9.9% ,隨着上市,打通境內外的債券市場以後, 9.9% 的利率有相當大地壓縮空間。」

13.9% 的資本怪圈房地產企業靠着高周轉、高槓桿開疆擴土,逃脫不開高負債、高成本的資本怪圈是必然的,中梁並不是一個例外。

2019 年 5 月 17 日,中梁對招股書進行更新,補充了 2018 年的年度財務數據和 2019 年的業績細節。四十天之後,才終於通過港交所聆訊。

另一個則是 47 歲中梁地產董事長楊劍的「寶馬 mini 撞大奔」理論——「如果布局一二線城市是開大奔,布局三四線城市是開寶馬 mini 。你開 10 輛大奔,我開 50 輛寶馬 mini ,我還是大有機會。」

截至 2019 年 3 月底,中梁的土儲規劃總建築面積是 3890 萬平方米。但五個核心經濟區域已經基本覆蓋。

這意味着中梁控股這次上市將融資 25-35 億港元,發行市值在 165-235 億港元之間。

在中梁 270 億元的借款總額當中,信託是利率最高的一部分,三年加權平均利率分別是 9.4% 、 7.9% 、 9.9% 。

這家發跡于溫州、總部在上海的地產公司,此前並不為業內熟知。公眾知道它,也是通過兩句盛傳的金句,一個是據說懸挂在中梁辦公室的宣傳標語,「只要干不死,就往死里干」。

在此期間,中梁控股的 CFO 一職一換再換,從綠地香港前 CFO 游德鋒,到泰禾前 CFO 羅俊,最後迎來了有着旭輝和碧桂園財務背景的游思嘉擔任副總裁,財務總監由中梁老臣凌新宇擔任, CFO 一職暫時空缺。

上市之後的路並不好走,但被堵在港交所門外的日子更加難熬。尤其在是被業內普遍認為是償債高峰的 2019 年,中小房企要過冬,每一條路都不容易走。

▲截圖來自中梁控股招股書對於凈負債率陡然下降的原因,中梁在招股書中解釋稱,物業銷售產生現金大幅增加,減少了對外部借款的依賴,以及保留盈利的增長。彼時驟降的凈負債率已經引發投資者普遍議論。然而隨着中樑上市通過港交所聆訊,這一質疑也逐漸偃旗息鼓。

但這一數據卻在近兩年來急速下降。2017 年,中梁的凈負債率驟降至 339% 。而在最新提供的招股上, 2018 年的凈負債率更是低到了 58% 。

而從易居研究院百家房企拿地報告統計結果來看, 2019 年至今,中梁斥資 171 億元拿下的 33 塊土地中,二線與三四線城市的佔比已經接近 1:1 ,合計建築面積約 373 萬平方米。

但中梁曾經並肩作戰的戰友們或許心情比較複雜。今年 5 月份,與中梁控股一同遭遇招股書失效的,還有海倫堡、奧山控股和萬創國際這三家中小房企。

7 月 8 日,風頭正盛的中梁控股 5.3 億股的全球發售已經截止,距離正式掛牌只剩下了 7 天倒計時。

棚戶區改造和三四線城市成就了中梁控股的千億規模,但紅利逐漸消退之後,中梁的增速也在一步步放緩。

這是近半年時間弘陽地產第四次發行美元票據,總額已達 12.3 億美元,且票面利率處於高位,介於 9.95%-11.5% 之間。

中梁的拿地周期幾乎是以天計數,從 2016 年的 5 天一塊、 3 天一塊,飆升到了不到 2 天就能拿下一塊地。

2016 年,中梁的合約銷售額只有 190 億元,隨後的 2017 年、 2018 年飆升至 649 億元、 1015 億元。這三年,中梁的年複合增長率為 131% ,營收複合增長率更高達 221% 。2019 年前 4 個月,中梁的合約銷售額也達到了 300 億元。

今日关键词:81岁琼瑶近照曝光